¿Puedo vender una casa con deuda de Infonavit?

Empieza por separar precio, deuda y dinero disponible

El primer dato que necesitas es el saldo vigente de tu crédito. No lo confundas con el monto original ni con lo que crees haber pagado. También conviene conocer pagos atrasados, cargos, seguros y cualquier gestión de cobranza en curso. Con esa información puedes comparar el valor probable de la casa contra lo que habría que cubrir para liberar la operación.

Una propuesta seria explica por escrito cómo se pagará el saldo, qué gastos tendrá la escritura y en qué momento recibirías el remanente, si lo hay. Si el valor de venta no alcanza para cubrir todo, no conviene firmar promesas basadas solo en estimaciones.

Un ejemplo para entender las cuentas

Supongamos, solo como ilustración, que una casa podría venderse en $900,000, que el saldo vigente del crédito es de $600,000 y que los gastos de cierre (honorarios notariales, trámites, impuestos y constancias) suman $60,000. El cálculo sería:

• Precio de venta estimado: $900,000
• Menos saldo del crédito: $600,000
• Menos gastos de cierre: $60,000
• Remanente estimado para el propietario: $240,000

Si el precio fuera de $640,000, el remanente sería casi nulo y cualquier gasto extra podría dejar la operación en negativo. Por eso el primer paso no es publicar la casa ni aceptar una oferta, sino conocer cifras reales: saldo actualizado, costos de cierre y valor de mercado.

Cómo suele liquidarse el saldo

En términos generales, para transmitir la propiedad con libertad de gravamen debe cancelarse la garantía hipotecaria del crédito. En la práctica, esto suele coordinarse con una notaría: se solicita al acreedor el monto exacto para liquidar a una fecha, se liquida el adeudo con recursos de la operación y se tramita la cancelación de la garantía. Los pasos, tiempos y constancias exactas dependen del tipo de crédito y de las reglas vigentes del instituto, por lo que conviene confirmarlos directamente con Infonavit y con la notaría.

Lo importante es que el pago al acreedor quede documentado. Si el dinero se entrega a un tercero sin constancia y la deuda sigue vigente, el riesgo recae sobre ti y sobre el comprador.

Documentos que ayudan a revisar el caso

• Escritura o documento con el que adquiriste la vivienda.
• Estado de cuenta o consulta reciente del crédito.
• Identificación y datos de contacto actualizados.
• Recibos de predial, agua y cuotas de mantenimiento, si aplican.
• Información de cualquier aviso, demanda o convenio existente.

Con estos documentos una persona asesora puede orientarte sobre qué falta, qué puede adelantarse y qué riesgos existen antes de comprometer fechas o precios.

Evita estos atajos

No entregues la posesión antes de que el acuerdo y el calendario de pagos estén claros. Tampoco aceptes que alguien “arregle” la deuda con dinero en efectivo sin constancias verificables. La coordinación con la notaría, el acreedor y las partes debe documentarse.

Desconfía de quien promete resolver el crédito sin revisar tu saldo, de quien pide anticipos por “gestión” sin contrato claro y de quien te sugiere ocultar información al comprador o a la notaría. Una operación limpia puede explicarse paso por paso.

Qué preguntar antes de aceptar una propuesta

1. ¿Cuánto se adeuda hoy y a qué fecha está calculado?
2. ¿Quién paga cada gasto: honorarios, impuestos, cancelación de garantía?
3. ¿En qué momento recibiría el remanente y de qué forma?
4. ¿Qué documentos faltan y cuánto tiempo tomará reunirlos?
5. ¿Qué ocurre si el saldo cambia antes de la firma?

Tener respuestas concretas reduce el riesgo de una venta apresurada. Si una propuesta no puede responder estas preguntas por escrito, conviene detenerse.